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5月中国土地市场地王当道开发商底气从哪里

2019/10/13 来源:铜川信息港

导读

5月中国土地市场“地王”当道 开发商底气从那里来?5月,似乎已成为 盛产 地王(专题阅读)的月份。在北京、上海、广州、深圳等一线城市陆续

  5月中国土地市场“地王”当道 开发商底气从那里来?

  5月,似乎已成为 盛产 地王(专题阅读)的月份。在北京、上海、广州、深圳等一线城市陆续拍出的地块中,价格不断被刷新,并终停留在溢价率49%、136%的惊人数字上。房地产调控、相关部门警示等一切压力均被房企抛在脑后, 地王们 就这么又一次如此 招摇 地出现在人们面前,牵动着人们的神经。

  对于 地王 的频繁显身,中国社会科学院财政与贸易经济研究所博士高广春认为,正是对未来市场的乐观预期,企业才有信心争地。

  不过,也有专家将其归因于企业资金链的缓解。银行业改革与发展研究中心主任王勇表示,部分房企资金充裕,拍地有底气;亚豪机构相关负责人则进一步分析认为,上轮调控中大量房企通过 以价换量 的方式回笼了大量资金, 钱多地少 使得房企对土地市场的兴趣开始回升。

  相关数据也佐证了上述观点。中国房地产研究会、中国房地产业协会近日发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2012年我国全部上市房企总资产均值为291.87亿元,同比上升7.86%;营业利润均值16.07亿元,同比上升3.34%。

  然而普遍上涨的数据,却依然不能扭转房地产行业是高负债行业的现实。中国房地产业协会副会长朱中一就表示,从整个房地产行业来看,负债水平仍在历史高位徘徊,房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%,资金链风险仍在累积。

  高负债的房地产业作为一个资金密集型行业,对融资渠道有很强的依赖性。从目前来看,房企主要通过银行贷款、房地产信托、上市融资、海外融资、发行债券、民间借贷等渠道筹集资金,而银行贷款中的个人按揭贷款,仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。不过近年来,为平抑过热的房地产市场,相关监管部门及金融机构已在不断收紧房企融资渠道。

  对此,王勇表示,一直以来监管部门就通过控制规模、加强涉房信贷风险排查等手段,严控房地产贷款;不过,随着银行信贷对房地产融资门槛的逐步提高,房企融资开始更倾向于理财、信托甚至民间借贷等影子银行体系。

  其实,即便是监管部门严控的银行房地产开发贷款表现也不尽如人意。在今年年初,银行开发贷款更呈现 井喷 之势。

  央行数据显示,截至3月末,全国地产开发贷款余额1.04万亿元,同比增长21.4%,增速比上年末高9个百分点,增速已经连续10个月逐月攀升;房产开发贷款余额3.2万亿元,同比增长12.3%,增速比上年末高1.6个百分点;个人购房贷款余额8.57万亿元,同比增长17.4%,增速比上年末高3.9个百分点。这直接表明,大量银行新增信贷资金进入了房地产市场。

  对于这一现象的出现,高广春并不意外。他告诉,银行同样是以追求利润为目标的企业。虽然多家银行强调继续严控房地产开发贷款,但房地产市场行情的向好,回报的可观,都决定了银行不会轻易放弃这块 蛋糕 。

  银行信贷资金也愈发成为房企倚重的对象。根据国家统计局的数据,2012年房企到位资金96538亿元,比上年增长12.7%,其中,国内贷款14778亿元,增长13.2%。

  其实无论是 曲线融资 还是通过其他手段的再融资,在很大比例上,银行都是资金的实际供应方。因此可以说,银行的支持增添了开发商的 底气 ,同时也更可能成为房地产风险的承担者。

  在此轮拍地热浪中,人们再次轻易发现央企的身影。中铁、保利等房地产央企表现 神勇 ,并多有斩获。有专家表示, 地王 及央企频现,毫无疑问会对房地产市场造成负面影响。

  对于优质企业,特别是对央企的信贷支持方面,银行会更有贷款的冲动。有专家认为,这种冲动有可能会突破监管部门的监管要求,增加金融风险。

  高广春认为,个别城市房地产市场的崩盘已经预示了房地产风险的所在。一味上涨的房价,则更将风险等级提高。同时,信贷投放规模的扩大,也让银行机构逐渐和房地产企业站在同一阵线。

  对于这种情况,监管部门近日再次发出警示:目前内地房地产企业负债偏高,资金紧张情况未有根本缓解,房地产信贷风险仍存在上升压力,未来将加强开发贷款等方面的监管。同时,银监会还要求金融机构要重视房地产贷款风险,要认真执行房地产调控政策,落实差别化房贷要求,加强名单制管理和压力测试。

  不过,我们也应该看到,房企的底气不仅来自于银行信贷资金的支持,更来自于地方政府的态度。地方政府对土地财政的依赖,将削弱房地产调控效果,间接让房企成为主要受益者。

  因此,坚持房地产调控,不仅要强调信贷调控措施,避免信贷措施执行中走样,成为房地产市场过热的帮凶,还要进一步运用土地、财税等综合手段,保证调控的顺利进行,削弱房企底气。

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